Często się zdarza, że długi okres realizacji inwestycji deweloperskiej powoduje zmianę naszych planów co do zakupu danej inwestycji. Wówczas pojawia się pytanie jak rozwiązać umowę z deweloperem? Wbrew pozorom problem ten jest dosyć istotny – ujawnia się przy okazji zmiany pracy, przeprowadzki, czy np. nieoczekiwanego powiększenia rodziny. Pytanie zatem, czy na takie okoliczności prawo przewiduje jakiekolwiek rozwiązania?
Ustawa deweloperska
Umowa deweloperska jest tzw. umową nazwaną, dokładnie opisaną w ustawie z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Tekst całej ustawy znajdziecie na stronach sejmowych. Ustawa doczekała się już kilku nowelizacji i w założeniu ma ona jak najlepiej chronić – jak sama nazwa wskazuje – klientów dewelopera. Ustawa słusznie zakłada, że w układzie deweloper – kupiec, to ten pierwszy jest silniejszą stroną, dysponuje większym potencjałem, większymi możliwościami finansowymi niż osoba, która zamierza nabyć od niego lokal.
Jak możemy przeczytać w art. 1 tej ustawy reguluje ona zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Regulacja ta wprowadzona została na kanwie wielkich upadłości deweloperskich i sytuacji, w której klienci dewelopera zostawali z dziurą w ziemi, albo co gorsza z długami. Z najbliższego, krakowskiego podwórka można przytoczyć choćby toczącą się od dekady sprawę spółki „Leopard”. Ostatni akt opisany został w niedawnym artykule Dziennika Polskiego. Aby uniknąć tego typu historii ludzkich dramatów wprowadzone zostało szereg obowiązków, praw i obostrzeń.
W celu realizacji tak doniosłych zamierzeń założone zostały różnego typu środki ochrony. Wśród nich wymienia się obowiązek stosowania przez dewelopera dla każdej inwestycji:
1) zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego; albo
2) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej; albo
3) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej; albo
4) otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Istnieje też szereg obowiązków po stronie dewelopera, które musi on wypełnić jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży. Powinien on w szczególności sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia. Deweloper jest też obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy.
Jak wygląda umowa deweloperska
Omawiana ustawa wprowadza minimalne wymagania jakie spełniać powinna umowa deweloperska. Oczywiście może ona być bardziej korzystna dla klienta! Umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego – przed notariuszem. Jeżeli chodzi o elementy obowiązkowe, to wymienione zostały:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa własności;
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Jako, że wymogów jest dosyć sporo pozwoliłem je sobie ukryć. Najważniejszy jednak z punktu widzenia tego artykułu jest wymóg określony w punkcie 12, czyli określenie warunków odstąpienia od umowy.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Odwołując się do powyższej regulacji, Deweloperzy w stosowanych przez siebie wzorcach często zawierają tylko wymagane przez ustawę minimum, które w kontekście przedterminowego zakończenia umowy przewiduje dosyć skromne możliwości. Otóż wedle jej zapisów nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 (czyli tych z ramki powyżej);
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22;
- jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę własności, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Co więcej upoważnienie przyznane kupującemu do odstąpienia (określone w punktach 1-5) od umowy zostało ograniczone terminem. Jest to tylko 30 dni od dnia jej zawarcia. Jeżeli termin ten minął, to od umowy odstąpić nie można. W przypadku natomiast opóźnienia się dewelopera z przeniesieniem własności, kupujący przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie własności i dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje w takim przypadku roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Jak widać żadna z powyższych przyczyn nie obejmuje przypadków losowych, które mogą wystąpić już po zawarciu umowy deweloperskiej, o których mowa była na samym początku artykułu.
Jak rozwiązać umowę z deweloperem?
W ustawie widać silny nacisk na realizację leciwej już zasady pacta sunt servanda. W jej myśl umów należy dotrzymywać. Z uwagi na wartość kontraktu obie strony powinny mieć pewność, że umowa ostatecznie zostanie wykonana.
Niemniej jednak, jeżeli jesteś jeszcze na etapie negocjacji warunków umowy – przed jej zawarciem, można zaproponować deweloperowi wprowadzenie już w akcie notarialnym uprawnienia do rozwiązania umowy przez którąkolwiek ze stron, jeszcze przed zrealizowaniem przedsięwzięcia lub przed przeniesieniem własności. Doradzając w sprawach umów deweloperskich zawsze rekomenduję takie rozwiązanie klientom, nawet jeżeli wiązać się ono będzie z koniecznością zapłaty pewnej sumy jako swoistego odszkodowania dla dewelopera. I tak jest to dużo bardziej korzystne, w sytuacji kiedy zmienią się nasz plany i przestaniemy być zainteresowani daną inwestycja. Uprawnienie do rozwiązania można dowolnie modyfikować, ograniczając je np. ważnymi powodami rodzinnymi, wyjazdem zagranicznym, przeprowadzką do innego miasta. Im więcej takich ograniczeń, tym pewnie kwota „odstępnego” będzie mniejsza.
Jeżeli natomiast zawarłeś już umowę deweloperską i nie zabezpieczyłeś się na wypadek nieprzewidzianych sytuacji losowych, to w takiej sytuacji możesz podjąć próbę negocjacji z deweloperem. Zawsze pozostaje bowiem możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Deweloperzy różnie podchodzą do takich propozycji, niemniej jednak po stronie kupującego jest szereg argumentów, które mogą go przekonać do rozstania. W szczególności chodzi o podejście do klienta, wpływające na renomę firmy – jej postrzeganie na zewnątrz.
Jeżeli deweloper nie zgodzi się na polubowne rozwiązanie umowy, zawsze można również spróbować sprzedać przysługujące roszczenie.
*****
Polecamy również inne artykuły:
***
W razie potrzeby uzyskania dodatkowych informacji na temat tego jak rozwiązać umowę z deweloperem, bądź wyjaśnienia jakichś zagadnień związanych z odstąpieniem lub wypowiedzeniem takiej umowy zachęcam do kontaktu poprzez poniższy formularz kontaktowy:
