Najem okazjonalny a zwykły najem

NAJEM OKAZJONALNY A ZWYKŁY NAJEM.

Czym się różni zwykła umowa najmu od najmu okazjonalnego? Jakie elementy muszą zawierać poszczególne umowy i kto może je zawrzeć? Która umowa jest korzystniejsza dla wynajmującego, a która dla najemcy?

Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w tym artykule.

ZWYKŁA UMOWA NAJMU

Umowa najmu jest umową, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najczęstszą formą umowy najmu jest najem nieruchomości. Równie dobrze, można jednak wynająć każdą inną rzecz ruchomą – rower, samochód, komputer. Wszystkie uregulowania dotyczące „zwykłej” umowy najmu są zawarte w art. 659 i n. kodeksu cywilnego.

art.  659 § 1 

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO

Umowa najmu okazjonalnego natomiast, jest szczególną formą umowy najmu nieruchomości. Ustawodawca przewidział ją w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która w pkt. 19 a ust.1 stanowi:

art. 19a ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów 

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Już sama nazwa tej instytucji – najem okazjonalny, wskazuje, że nie jest to instytucja przewidziana dla osób, które zawodowo trudnią się wynajmem lokali. Ten rodzaj najmu jest przeznaczony dla osób, które „okazjonalnie” wynajmują lokal mieszkalny. Nie ma więc zastosowania do spółek, które są właścicielami nieruchomości, ani do przedsiębiorców, którzy zajmują się zawodowo wynajmem lokali.

Na bazie przytoczonych wyżej ustawowych definicji obu rodzajów najmu, możemy już zauważyć wiodące różnice pomiędzy najmem zwykłym, a najmem okazjonalnym.

NAJEM OKAZJONALNY A ZWYKŁY NAJEM – PRZEDMIOT UMOWY NAJMU

Przedmiotem zwykłej umowy najmu może być każdy rodzaj rzeczy i nieruchomości (budynki, lokale mieszkalne, lokale użytkowe). Natomiast  umowy najmu okazjonalnego mogą dotyczyć wyłącznie lokali mieszkalnych. 

KTO MOŻE ZAWRZEĆ UMOWĘ JAKO WŁAŚCICIEL?

W przypadku zwykłej umowy najmu, brak jest ograniczeń w zakresie wymogów jakie muszą spełniać właściciele lokali będących przedmiotem umowy. Mogą ją zawrzeć zarówno osoby fizyczne jak i prawne, przedsiębiorcy, spółki itp. Stroną umowy najmu okazjonalnego zaś, mogą być wyłącznie właściciele lokali, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

CZAS TRWANIA UMOWY

Zwykłą umowę najmu można zawrzeć zarówno na czas określony jak i nieokreślony. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. 

FORMA UMOWY I JEJ ELEMENTY

Najem okazjonalny i zwykły najem różnią się też formą w jakiej umowy te muszą być zawarte. W przypadku zwykłej umowy najmu ustawodawca nie przewidział żadnych ustawowych wymogów dla jej ważności. Może być zawarta w dowolnej formie (także ustnie). Dobrze, by zawierała jednak takie elementy jak wskazanie stron umowy, wysokości czynszu, terminu jego płatności i okresu na jaki jest zawarta. W zdecydowanej większości przypadków zawierana jest na piśmie, dlatego odsyłamy do artykułu pt. Jakie elementy powinna zawierać umowa, aby tam zapoznać się z zasadami konstruowania umów.  

Jeżeli zaś chodzi o umowę najmu okazjonalnego, to jej forma i warunki jakie musi spełniać, są ściśle określone przez ustawę. Przede wszystkim musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności i powinna zawierać dodatkowe załączniki, wymienione przez ustawę.

ZAŁĄCZNIKI DO UMOWY  NAJMU OKAZJONALNEGO

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu;

KTÓRA UMOWA JEST KORZYSTNA DLA NAJEMCY, A KTÓRA DLA WYNAJMUJĄCEGO?

Najem okazjonalny jest bardzo korzystny dla wynajmującego. Tym samym, jeśli zamierzasz zawrzeć umowę jako najemca, wówczas korzystniej dla Ciebie będzie zawrzeć zwykłą umowę najmu. Nie oznacza to, że inne umowy będą dla najemcy i wynajmującego niebezpieczne, ale po prostu nie będą chroniły tak mocno ich praw. 

DLACZEGO NAJEM OKAZJONALNY JEST KORZYSTNIEJSZY DLA WYNAJMUJĄCEGO? 

Instytucja najmu okazjonalnego jest korzystniejsza dla wynajmującego, gdyż w przypadku nieuczciwego najemcy, który nie będzie chciał się wyprowadzić po rozwiązaniu umowy, lub nie będzie płacił czynszu, pozwala uniknąć długotrwałego i żmudnego postępowania sądowego o eksmisję. Opisane wyżej oświadczenia najemcy, które stanowią załącznik do umowy najmu okazjonalnego – w tym oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji wprost z aktu notarialnego, umożliwiają wynajmującemu eksmitowanie najemcy poprzez skierowanie sprawy bezpośrednio do komornika. Nie jest tajemnicą, że procesy sądowe o eksmisje w Polsce potrafią trwać nawet i kilkanaście lat. Jest to więc rozwiązanie niezwykle praktyczne i bardzo mocno zabezpieczające interesy właściciela

PODSUMOWANIE

Zwykła umowa najmu i umowa najmu okazjonalnego to jak widać dwie zupełnie różne umowy. Podsumowując, wskazujemy najważniejsze różnice pomiędzy obiema umowami, w formie praktycznej tabeli. 

	NAJEM ZWYKŁY	NAJEM OKAZJONALNY
PODSTAWA PRAWNA	art. 659 – 692 kodeksu cywilnego	art. 19a – 19e ustawy o o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
KTO MOŻE ZAWRZEĆ UMOWĘ JAKO WŁAŚCICIEL?	brak ograniczeń w tym zakresie	wyłącznie właściciele lokali, którzy są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali
NA JAKI OKRES MOŻNA ZAWRZEĆ UMOWĘ?	zarówno na czas określony jak i nieokreślony	wyłącznie na czas określony nie dłuższy niż 10 lat
PRZEDMIOT NAJMU	ruchomości, nieruchomości	wyłącznie lokal mieszkalny
FORMA UMOWY	ustna lub pisemna	pisemna pod rygorem nieważności
DODATKOWE ELEMENTY UMOWY	brak wymogów	1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego od poddaniu się egzekucji  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu 3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu,  o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy
DLA KOGO JEST KORZYSTNIEJSZA?	dla najemcy	dla wynajmującego

***

Jeżeli zamierzasz zawrzeć umowę najmu,  skontaktuj się z nami, a przygotujemy dla Ciebie projekt umowy i zabezpieczymy twoje interesy na każdym etapie procesu wynajmu nieruchomości. 

Zachęcamy Cię również do przeczytania innych artykułów, które uświadomią Ci,  jakie MASZ PRAWO:

1. https://maszprawo.edu.pl/wycinka-drzew-i-krzewow-2/
2. https://maszprawo.edu.pl/czy-w-czasie-stanu-epidemii-koronawirusa-warto-wystapic-o-alimenty/
3. https://maszprawo.edu.pl/koronawirus-a-alimenty/
4. https://maszprawo.edu.pl/koronawirus-a-zawarte-wczesniej-umowy-cywilnoprawne/
5. https://maszprawo.edu.pl/eksmisja-malzonka-ze-wspolnie-zajmowanego-lokalu/

Zapraszamy do kontaktu przez formularz kontaktowy: